外国买家指南

如果你想在美国购买,你需要知道什麽?

饱览整个美国房地产市场

据全国房地产经纪人协会统计,美国居民以外买家在2015年4月至2016年3月期间,
在全美50个州购买了超过总值超过1026亿美元的美国住宅房地产项目,约占总销售额的6%以上。

购买物业的目的是什麽?

工作
学习
度假屋
投资
在开始研究买卖前,必要了解这问题;因为这会影响到你买卖时的流程。

- 在美国工作时的住处
- 在美国进修时的住处
- 度假屋
- 用作投资项目


投资移民不论你购买任何美国的物业都不给予外国投资在美国的居留权;

基於一般移民法规定,如果投资者希望以游玩以外理由,如移居美国等,你需要向律师寻求专业意见。

美国居民以外投资者购买
美国物业的主要流程

首先,美国居民以外的买家是可以在美国拥有属於自己的房地产中,而且外国和美国买家在购买房地产时的方法和手续差异其实很少;实际上,美国居民以外的买家不需要美国公民身份或绿卡,只需要IRS颁发的个人纳税人识别号(ITIN)。

美国居民以外的买家可以直接以自己的名义购买物业,也可以通过国内公司丶外国公司丶有限公司(LLC)丶合资和房地产投资信托(REIT)等公司结构购买物业。

基於美国法律规定,买卖房地产是允许全部以现金作采购,但超过10,000美元的现金交易必需向联邦政府报告。

而佣金方面,当交易成功而你是经由代理购买时,佣金是全数由卖家支付,所以美国居民以外的买家是不需要支付任何费用以作成功买卖的佣金。

更需要留意的是美国每个州份都有各自一套不同的物业买卖规则,而且每一个州份的税收分别有着相当大的分别。

在交易结束物业转让时,新的拥有者不需要亲身到访美国,并可以「委托书」委托代理处理。


融资和所得税注意事项

所得税
美国政府规定,所有美国居民以外的买家必需从出租物业中,获得的净收入中「选择」并缴纳所得税。

但如果外国投资者是以40%至50%的首期融资资金方式购买,是有机会在购买後的10-15年内不用需要缴纳租金收入的所得税。

另外如果美国居民以外的国家本身和美国有任何税收协定,那买家的整体税务责任或税务缴纳可能会与美国居民不同。

而当非美国居民出售美国物业时国税局(IRS)通常将扣除物业总购买价格的10%以涵盖资本利得税。

融资
以30-40%作为首付的符合资格美国居民以外买家可以在美国获得融资。

以下是一般银行提供的标准条款:
· 银行存款100,000美元或以上
· 30% 作为首付
· $3,000,000贷款限额,并且该物业总价值为430万美元。
· 需要存入12个月的储备金,如按揭付款,维护和税款等(除上述100,000美元以外)。
· 大多数银行提供30年期和15年期固定利率抵押贷款。